Durch die Zusammenarbeit mit einem Spezialisten erzielen Sie in der Regel einen deutlich höheren Verkaufserlös für Ihr Grundstück, als wenn Sie selber vermarkten würden. Die optimale strategische Vermarktung ist der Schlüssel zum Erfolg. Vor allem die Ansprache aller relevanten Zielgruppen macht den Unterschied aus! Profitieren Sie von unserem über die Jahre gewachsenem Netzwerk und unserer Datenbank mit mehreren tausend Interessenten im Bereich der Privatkunden, der Projektentwickler und der Bauträger.

Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass die meisten Makler Grundstücke nur sporadisch vermarkten. Daraus resultiert in der Regel ein zu geringer Verkaufspreis, da keine gute Vernetzung mit allen Interessentengruppen besteht. Eine Kundendatenbank hat zwar fast jeder Makler, allerdings sind diese in der Regel nicht speziell für Grundstücke ausgelegt und es fehlt auch häufig die Erfahrung und Routine in diesem Segment.

Entscheidend ist vor allem auch die sehr gute Vernetzung mit den passenden Bauträgern und Projektentwicklern!

Darüber hinaus werden häufig eklatante Fehler im Rahmen der Vermarktung gemacht, wie z.B. ein schlecht gewählter Startpreis für die Vermarktung oder es wird versäumt, die passende Zielgruppe direkt anzusprechen.

Flächen der Land- und Forstwirtschaft: Die genaue Definition von Flächen der Land- und Forstwirtschaft („Agrarland“) ist unter dem § 5 Abs. 1 der ImmoWertV zu finden. Diese Flächen werden aktuell und auch auf absehbare Zeit ausschließlich zu land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt. Ausgeschlossen wird dabei, dass es sich bei diesen Flächen um Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land handelt.

Bei Waldflächen handelt es sich um unbebaute Flächen, die mit Waldbäumen und Sträuchern bewachsen sind. Mit eingeschlossen sind Pflanzschulen, Wildäsungsflächen und Waldblößen. Flächen, die der Wiesen- und Weidewirtschaft, dem Ackerbau, dem Gartenbau oder dem Weinbau dienen, werden der landwirtschaftlichen Nutzung zugeordnet. Des Weiteren zählen auch landwirtschaftliche Brachen, unbebaute landwirtschaftliche Betriebsflächen sowie Moor- und Heideflächen zu den Flächen der Land- und Forstwirtschaft.

Bauerwartungsland:

Beim Bauerwartungsland handelt es sich um Grundstücksflächen, die zeitnah und auf absehbare Sicht eine Bebauung erwarten lassen. Zum aktuellen Zeitpunkt ist eine Bebauung nicht möglich, allerdings weisen die Parameter auf eine zukünftige Bebaubarkeit hin. Die sogenannte Wertermittlungsverordnung legt diese fest, indem die Entwicklung des Gebietes und die Bauleitplanung der Stadt oder der Gemeinde daraufhin deuten.

Sofern Sie sich nicht ganz sicher sein sollten, ob es sich tatsächlich um Bauerwartungsland handelt, dann können Sie bei der Stadt, bzw. bei der Gemeinde eine Anfrage stellen.

Rohbauland:

Der Begriff Rohbauland bezeichnet Flächen, bei denen bereits eine Baugenehmigung, bzw. ein Bebauungsplan („B-Plan“) vorliegt, die Erschließung allerdings noch aussteht.
Im Baugesetzbuch (BauGB) wird geregelt, welche Flächen als Rohbauland gelten.

§30: Flächen, die für die bauliche Nutzung bestimmt sind
§33: Flächen, deren Erschließung noch nicht als gesichert gilt
§34: Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung aufgrund von Lage, Form oder Größe unzureichend ist.

Da die Erschließung noch nicht erfolgt ist, muss der Verkäufer sich entweder selbst darum kümmern oder die Kosten für die Anschlüsse für Gas, Wasser, Abwasser und Strom vom Verkaufspreis abziehen.

Sofern eine Zuwegung notwendig ist, müssen die Kosten dafür ebenfalls vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Bruttorohbauland:

Beim Bruttorohbauland liegt bislang erst ein allgemeiner Bebauungsplan („B-Plan“) vor. Dieser beinhaltet im beplanten Gebiet allerdings auch noch mögliche Ausgleichsflächen oder Flächen, die für die öffentliche Nutzung vorgesehen sind.

Nettorohbauland:

Beim Nettorohbauland stehen die Baugrundstücke bereits fest. Das bedeutet, dass die Ausgleichsflächen und/ oder die Flächen für die öffentliche Nutzung davon bereits abgezogen wurden. Sobald die bebaubaren Flächen feststehen, spricht man auch davon, dass das Grundstück „baureif“ ist.

Baureifes Land oder nichterschlossenes Grundstück ist inhaltlich vergleichbar.

In der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) §5 Abs. 3 befindet sich die genaue Definition von Rohbauland. Sofern keine Bodenrichtwerte für das entsprechende Rohbauland vorliegen, können diese beim Gutachterausschuss erfragt werden.

Teilerschlossenes Grundstück:

Bei einem teilerschlossenen Grundstück ist ein Teil der wesentlichen Versorgungseinrichtungen bereits vorhanden.

Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, dass zwar noch keine Versorgungsleitungen verlegt sind, aber das Grundstück bereits über das öffentliche Wegenetz angebunden ist.

Grundsätzlich trifft die folgende Aussage zu:
Je weniger Versorgungsleitungen bislang vorhanden sind, desto höher sind die zukünftigen Erschließungskosten. Für den Verkaufspreis des Grundstücks muss dieser Faktor auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Erschlossenes Grundstück:

Bei einem vollerschlossenen Grundstück sind bereits alle Versorgungseinrichtungen und die Anbindung an das öffentliche Wegenetz vorhanden.

Es liegen auch bereits alle Voraussetzungen vor, so dass direkt mit der Bebauung der Fläche begonnen werden kann.

Bei einer vollen Erschließung müssen die folgenden Parameter erfüllt sein:

- Anschluss für Gas (optional)
- Anschluss für Elektrik
- Anschluss an das Telefonnetz (optional)
- Anschluss an die Kanalisation
- Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung
- Anbindung an das Wegenetz (Straße, Beleuchtung und optional ein Gehweg)

Eine weitere Möglichkeit ist der Anschluss des Grundstücks an Fernwärme.

Mittlerweile ist in vielen Regionen ein Anschluss an das Glasfasernetz möglich. Teilweise wird auch noch Kabelfernsehen angeboten. Auch wenn diese Anschlüsse an die Telekommunikation fehlen sollten, gilt das Grundstück dennoch als voll erschlossen.

Wichtig! Je nach Land oder Gemeinde gilt das Grundstück auch als voll erschlossen, wenn die Anschlüsse der Versorgungsleitungen in bis zu 150m Entfernung liegen. In diesem Fall entstehen Ihnen als Bauherr zusätzliche und nicht unerhebliche Kosten. Daher sollte unbedingt im Vorfeld geklärt werden, wo genau sich die Anschlüsse befinden!
Bevor eine Baugenehmigung erteilt wird, muss das Grundstück erschlossen sein. Der notwendige Umfang der Erschließung ist in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer geregelt.

Bebautes Grundstück:

Bei einem bebauten Grundstück sind in der Regel bereits alle Anschlüsse vorhanden.

Weitere Erschließungskosten sind nur im Einzelfall notwendig, wenn zum Beispiel von Gas auf Fernwärme gewechselt werden soll.

Möglich wäre auch ein gewünschter Anschluss an das Glasfasernetz, so dass hier überschaubare Kosten entstehen können. Laut Definition gilt das Grundstück aber auch ohne Telekommunikationsanschlüsse als erschlossen. Sofern das Grundstück neu bebaut werden soll, entstehen Abrisskosten für die Bestandsimmobilie.

Die genaue Höhe der Abrisskosten richtet sich nach:
- Größe und Lage der Immobilie
- Ist ein Keller vorhanden
- Mögliche Altlasten (z.B. Asbest, etc.)

Ebenfalls muss berücksichtigt werden, ob möglicherweise Boden ausgetauscht werden muss oder ob Baumfällarbeiten notwendig sind.
Diese Zusatzkosten müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden und beeinflussen den Verkaufspreis.

Gewerbegebiet:

Bei einem Gewerbegrundstück handelt es sich um ein Grundstück, welches von der Stadt oder der Gemeinde im Bebauungsplan ("B-Plan") als Gewerbefläche festgelegt wurde. Gewerbegebiete umfassen in der Regel mehrere Gewerbegrundstücke und unterschiedliche Gewerbesparten.

Städtebaurechtlich gesehen ist es ein besonders ausgewiesenes Gebiet, in dem vorwiegend Gewerbebetriebe zulässig sind. Nach §8 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen diese in erster Linie der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

In einem Flächennutzungsplan können diese gemäß §1 Abs. 2 Nr. 9 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dargestellt werden.

Sobald es für ein Gewerbegebiet einen Bebauungsplan ("B-Plan") gibt, sind dort gemäß §1 Abs. 3 in Verbindung mit §8 Abs. 2 BauNVO bauplanungsrechtlich generell zulässig: 1.) Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öfentliche Betriebe
2.) Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
3.) Tankstellen
4.) Anlagen für sportliche Zwecke

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

1.) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, nicht jedoch für Arbeitnehmer
2.) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie
3.) Vergnügungsstätten (§ 8 Abs. 3 BauNVO).

Der Unterschied zwischen einem Gewerbe- und einem Industriegebiet liegt in der Höhe der zugelassenen Lärmemission. Diese werden in der DIN 18005 genau definiert.

Bei einem Gewerbegrundstück sind tagsüber 65 Dezibel und nachts 55 Dezibel zulässig.

Industriegebiet:

Bei einem Industriegebiet handelt es sich vom Prinzip um ein Gewerbegebiet mit einer erweiterten Nutzung in Bezug auf Lärmemissionen, Schadstoffe, Staub und Gerüche. Insbesondere ist dieses für die Ansiedlung von Produktionsbetrieben ausgelegt.

Aus diesem Grund wird im Flächennutzungsplan streng darauf geachtet, dass ein Industriegebiet weit genug von Misch- und Wohngebieten entfernt ist.

Wichtig ist vor allem eine gute Infrastruktur, bzw. eine gute logistische Anbindung an den Schwerverkehr. Häufig ist ein Anschluss an das Schienennetz vorhanden.

Eine ausreichende Energieversorgung sowie Möglichkeiten der Entsorgung von Abfällen ist ebenfalls notwendig.

In der Regel gibt es für Industriegebiete spezielle Umweltauflagen sowie örtlich bedingte Einschränkungen oder Auflagen.

Sondergebiet:

Bei einem Sondergebiet handelt es sich um Baugebiet, welches in der Nutzung zweckgebunden ist. Geregelt wird dies nach §10 und §11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Folgende Nutzungen sind hier möglich:

- Kultur
- Einzelhandel
- Fremdenverkehr
- Wirtschaft (z.B. Messegelände)
- Bildungs- und Gesundheitswesen
- Energiegewinnung (z.B. Kraftwerke)
- Erholung (z.B. Sportstadien)

Insbesondere der großflächige Einzelhandel befindet sich in Sondergebieten. Diese wird in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) §11 Abs. 3 definiert.

Mischgebiet:

Bei einem Mischgebiet befinden sich die beiden Nutzungsarten "Wohnen" und "Gewerbe" gleichberechtigt nebeneinander.

In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) §6 wird das Mischgebiet konkret definiert.

Die Voraussetzung für die Genehmigung der Gewerbebetriebe ist, dass diese das Wohnen nicht stören dürfen.

Zulässige Nutzungen in einem Mischgebiet:

- Wohngebäude
- Geschäfts- und Bürogebäude
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes
- sonstige Gewerbebetriebe
- Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
- Gartenbaubetriebe
- Tankstellen
- Vergnügungsstätten in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind

Wohngebiet:

Im Rahmen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird das Wohngebiet (W) in vier unterschiedliche Arten der baulichen Nutzung eingeteilt.

Bei der BauNVO sind die Eigenschaften und Typen eines Wohngebietes ausschlaggebend. Die Bauleitplanung einer Stadt oder Gemeinde weist die Flächen aus, die als Wohngebiet genutzt werden können.

Kleinsiedlungsgebiet (WS):

Nach Definition §2 der BauNVO handelt es sich hierbei um ein Baugebiet, welches vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden und entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen dient.

Es geht bei diesen Kleinsiedlungsgebieten nicht um eine rein wohnliche Nutzung, sondern auch verstärkt um die Selbstversorgung im Rahmen einer gartenbaulichen Nutzung sowie der Kleintierhaltung.

In den letzten Jahrzehnten ist die Nachfrage nach einer solchen Selbstversorgung gesunken, so dass diese Art des Wohngebietes mittlerweile eher eine Randerscheinung darstellt. Dieser Trend kann sich mit steigenden Lebenshaltungskosten allerdings auch wieder umkehren.

Reines Wohngebiet (WR):

Bei dem reinen Wohngebiet handelt es sich nach §3 der BauNVO um ein Baugebiet, welches nur dem Wohnen dient.

Läden, nicht störende Handwerksbetriebe sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Wohnbevölkerung dienen, sowie soziale Einrichtungen sind ausnahmsweise zulassungsfähig.

An erster Stelle steht hier das Wohnen! Eine anderweitige Nutzung ist nur sehr eingeschränkt möglich und generell zulassungspflichtig. Diese wird nur dann zugelassen, wenn eine Ergänzungs- oder Versorgungsfunktion für den Wohnbereich besteht - die "Wohnruhe" darf dadurch nicht gestört werden.

Die Definition des Wohnens ist durch einen freiwilligen Aufenthalt, eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, eine Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gekennzeichnet.

Es spielt dabei übrigens keine Rolle, ob es sich hierbei um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt. Auch eine Ferienwohnung, die nur ab und an genutzt wird, fällt unter diese Definition.

Allerdings wird unterschieden, ob es sich um eine temporäre Unterbringung, wie z.B. in Pflegeheimen, oder um eine auf Dauer ausgelegte Unterbringung handelt. Eine temporäre Unterbringung ist in reinen Wohngebieten untersagt.

Aufgrund dieser sehr strikten Vorgaben erfolgt die Festlegung der meisten Wohngebiete als Allgemeines Wohngebiet (WA), damit die Möglichkeit der einzelnen Nutzungsarten nicht zu stark eingeschränkt ist.

Allgemeines Wohngebiet (WA):

Das Allgemeine Wohngebiet (WA) wird nach §4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) wie folgt definiert:

Es handelt sich um ein Baugebiet, welches vorwiegend dem Wohnen dient. Außer Wohngebäuden sind "der Versorgung des Gebiets dienende" Läden und Gaststätten sowie nichtstörende Handwerksbetriebe und Gemeinschaftseinrichtungen zulässig. Hotels, sonstiges nichtstörendes Gewerbe, Verwaltungsbauten, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind ausnahmsweise zulassungsfähig.

Eine Mischung unterschiedlicher Nutzungsarten ist angestrebt, allerdings soll der Wohncharakter überwiegen. Je nach Lage des allgemeinen Wohngebietes kann sich dieses stark unterscheiden.

In dichtbesiedelten Städten ist eine stärkere Bebauung mit Geschossbau möglich, dort können vergleichsweise viele Versorgungseinrichtungen, wie Ladengeschäfte und Restaurants vorkommen.

In ländlichen Gegenden überwiegt meist der Anteil an wohnbaulichen Gebäuden, die als Einfamilienhaus, Doppelhaus oder Reihenhaus vorkommen. Generell sind auch Mehrfamilienhäuser möglich.

Grundsätzlich sind nur "wohnverträgliche" Nutzungsformen zulässig, die meistens eine Versorgungsfunktion des Gebietes gewährleisten. Das können Büros, Praxen, Einzelhandel, Restaurants und nicht störende Handwerksbetriebe sein.

Besonderes Wohngebiet (WB):

Das Allgemeine Wohngebiet (WB) wird nach §4a Baunutzungsverordnung (BauNVO) wie folgt definiert:

Es handelt sich um ein Baugebiet, das vorwiegend dem Wohnen dient, in dem aber auch andere Nutzungen erhalten und fortentwickelt werden dürfen, die für das Wohngebiet typisch und mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

Zulässig sind Wohngebäude, Beherbergungs- und Gaststätten, sonstiges Gewerbe und Büros. Zentrale Verwaltungseinrichtungen, Vergnügungsstätten und Tankstellen sind ausnahmsweise zulassungsfähig.

Diese Kategorie betrifft insbesondere relativ dicht bebaute innerstädtische Gebiete, die einen sehr hohen Wohnanteil beinhalten, allerdings auch eine sehr hohe Durchmischung mit Dienstleistungs- und kleinen Gewerbebetrieben aufweisen.

Bei vielen dieser Besonderen Wohngebiete (WB) besteht das Risiko, dass die angestammte Bevölkerung aufgrund der Verdrängung des Wohnanteils abwandern könnte. Ziel ist es, die Abwanderung dieser Personengruppe zu verhindern und den Wohnanteil konstant zu halten.

Durch die vielen unterschiedlichen "gewachsenen" Nutzungsarten ist die Einordnung weder als Mischgebiet, noch als Allgemeines Wohngebiet (WA) passend.

Die Einstufung als Besonderes Wohngebiet (WB) kommt relativ selten vor, dabei handelt es sich ausschließlich um Gebiete mit einem Altbestand an Gebäuden.

Bei Neubaugebieten erfolgt überwiegend die Einstufung als Allgemeines Wohngebiet (WA), im Einzelfall kommen Kleinsiedlungsgebiete (WS) oder auch Reine Wohngebiete (WR) vor.

Wie bei Immobilien auch entscheidet die Lage über den Wert des Grundstücks! Generell spielt die übergeordnete Lage ("Makrolage") eine sehr wichtige Rolle, darüber hinaus ist aber auch die "Mikrolage" sehr entscheidend. Liegt das Grundstück direkt an einer stark befahrenen Straße oder befindet sich das Grundstück in einem Villenviertel mit angrenzendem Park und Seeblick.

Selbstverständlich sind auch die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks relevant. Ebenfalls spielt die aktuelle und die mögliche Nutzung eine wichtige Rolle. Nutzungseinschränkungen reduzieren den Wert.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die mögliche Bebaubarkeit des Grundstücks. Kann nur ein einzelnes Einfamilienhaus darauf gebaut werden oder ist die Bebauung mit einem oder mehreren Mehrfamilienhäusern möglich! Grundsätzlich kann die Aussage getroffen werden, dass je mehr Bebauung möglich ist, auch der Wert des Grundstücks proportional ansteigt.

Allerdings kann es auch in die andere Richtung gehen, sofern noch bestehende Gebäude vorhanden sind, die noch abgerissen werden müssen. Für den Fall, dass dort Asbest ("Altlasten") verbaut wurde, muss dieser sehr aufwändig entsorgt werden, was wiederum negativ in die Bewertung einfließt. Dasselbe trifft auch auf den Austausch von verseuchtem Erdreich zu, sofern auf dem Grundstück in der Vergangenheit z.B. eine Farbenfabrik gestanden hat.

Auch der Erschließungsgrad spielt eine wichtige Rolle! Ist das Grundstück voll erschlossen, teilerschlossen oder noch gar nicht erschlossen? Die möglichen Erschließungskosten beeinflussen ebenfalls das Ergebnis der Wertermittlung eines Grundstücks.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist die gängige Möglichkeit den realistischen Marktwert zu ermitteln. Diese wird unter dem § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genau definiert.
Die zugrundeliegende Idee ist, kürzlich verkaufte Grundstücke mit ähnlichen Parametern miteinander vergleichen zu können. Für den perfekten Vergleich müsste das entsprechende Grundstück allerdings in der direkten Nachbarschaft liegen, eine gleichartige Lage, Größe und Nutzung aufweisen. Auch die Bodenbeschaffenheit und der Zuschnitt müssten vergleichbar sein. In der Realität kommt diese Konstellation äußerst selten vor, dass man so ein perfektes Referenzgrundstück findet, daher wird in der Praxis überwiegend das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet.
Bei diesem Verfahren werden Grundstücke herangezogen, die zwar in demselben Gebiet liegen, aber nicht direkt an das Grundstück angrenzen und unterschiedliche Parameter beinhalten. Dadurch bedingt müssen die Unterschiede durch Anpassungsfaktoren ausgeglichen werden.

Sachwertverfahren oder Bodenrichtwertverfahren:

Das Bodenrichtwertverfahren wird dann angewendet, wenn nicht ausreichend vergleichbare Grundstücke (Vergleichswerte) in dieser Gegend vorhanden sind, die kürzlich verkauft worden sind. Eine Möglichkeit ist, dass die Gegend sehr dünn besiedelt ist und es daher keine Referenzobjekte gibt. Allerdings kann es insbesondere in sehr dicht besiedelten Gebieten vorkommen, dass keine oder kaum vergleichbare Grundstücke vorhanden sind. Das liegt daran, dass dort bereits alle Grundstücke bebaut sind, um an selber Stelle wieder neu bauen zu können.
Bei dem Sachwertverfahren werden die Bodenrichtwerte zugrunde gelegt, die spätestens alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss festgelegt werden. Hier fließen die tatsächlichen Verkaufspreise aller Grundstücke aus der Region mit ein. Dadurch, dass diese Werte zum Teil etwas veraltet sind, muss die Wertsteigerung der letzten ein bis zwei Jahre eingepreist werden.

Die Höhe der Erschließungskosten für Grundstücke ist ein wichtiger Faktor für genaue Kalkulation aller Kosten in Bezug auf den Neubau einer Immobilie.

Diese sind grundsätzlich abhängig von der Grundstückslage, dem Umfang der notwendigen Arbeiten und der jeweiligen Gemeinde!

Die Kosten werden an die Kommune entrichtet. Beim Anschluss an das Stromnetz, die Wasserversorgung und die Kanalisation können auch die jeweiligen Versorger(z.B. Stadtwerke) die Gebühren erheben.

Es wird in technische Erschließungskosten und verkehrsmäßige Erschließungskostenunterschieden.

Technische Erschließungskosten:

- Elektrizität
- Gasanschluss
- öffentliche Wasserversorgung
- Kanalisation

Verkehrsmäßige Erschließungskosten:

- Straßenbau
- Gehwege
- öffentliche Grünflächen
- Kinderspielplätze
- Beleuchtung
- Lärmschutz

Hinzu kommen gegebenenfalls noch die Kosten für den Telefonanschluss, den Anschluss ans Kabelfernsehen und den Anschluss ans Glasfasernetz.

Wichtiger Hinweis!

Neubaugebiete sind in der Regel bereits mit allen wichtigen Versorgungsleitungen ausgestattet, so dass meist keine größeren Erschließungskosten mehr anfallen!

Sofern es sich nicht um ein Neubaugebiet handelt, ist die Kommune laut § 129 Baugesetzbuch (BauGB) berechtigt, dem Bauherrn bis zu 90% der entstehenden Kosten für die Anschlüsse ans Strom-, Gas- oder Wassernetz in Rechnung zu stellen!

Höhe der Erschließungskosten:

Die Höhe der Erschließungskosten ist abhängig von der Lage des Grundstücks, bzw. von der Entfernung zu den Hauptanschlussstellen der Versorgungsleitungen. Was die verkehrsmäßigen Erschließungskosten angeht, so ist es entscheidend, ob bereits eine Straße vorhanden ist, mit der man das Grundstück erreichen kann. Sofern das nicht der Fall ist und erst noch eine Straße gebaut werden muss, können hohe Kosten entstehen.

Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt die Aufteilung der Erschließungskosten. Allerdings gibt es unterschiedliche Verteilungsschlüssel, die die Kommune frei wählen kann. Es gibt es also keine einheitliche Pauschale, daher variieren die Kosten von Kommune zu Kommune.

Unter anderem kommt es auch auf die Art der baulichen Nutzung an. Eine gewerbliche Nutzung bringt in der Regel höhere Erschließungskosten mit sich, als das bei einer privaten Nutzung der Fall ist.

Generell sind die Kosten abhängig von der Grundstücksfläche und der Grundstücksbreite.

Bei den Angaben der Bodenwerte sollte darauf geachtet werden, ob ein Grundstück erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig ist.

ebf = erschließungsbeitragsfrei

ebp = erschließungsbeitragspflichtig

Bei Neubaugebieten ist in der Regel der größte Anteil der Erschließungskosten bereits in den Kosten für das Baugrundstück oder das geplante Eigenheim enthalten. Meistens müssen nur noch die letzten Meter der Versorgungsleitungen von der Grundstücksgrenze bis zur Immobilie gezahlt werden.

Berechnungsgrundlagen für die Höhe der Erschließungskosten:

Strom:

Je nach Länge der Leitungen fallen hier zwischen 000,- bis 3.000,-€ an

Gas:

Je nach Länge der Leitungen fallen hier zwischen 000,- bis 3.000,-€ an. Alternative ist ein Flüssiggastank auf dem eigenen Grundstück.

Wasser:

Je nach Länge der Leitungen fallen hier zwischen 000,- bis 5.000,-€ an. In einigen Regionen besteht die Möglichkeit die Frischwasserversorgung durch einen eigenen Brunnen zu ermöglichen. In ländlichen Gegenden, die nicht an die Kanalisation angeschlossen sind, ist eine Klärgrube notwendig.

Telekommunikation:

Die Kosten für einen Telefon- oder Breitbandanschluss liegen im Bereich von einigen Hundert Euro. Wo ein Glasfaseranschluss bereits vorhanden ist, liegen die Kosten dafür in einem ähnlichen Bereich. Ganz abhängig vom jeweiligen Anbieter und der Länge der Leitungen.

Die verkehrsmäßigen Erschließungskosten können sehr stark variieren, da jede Erschließung ganz individuelle Parameter aufweist. Möglich ist, dass bereits eine komplette verkehrsmäßige Erschließung vorhanden ist, zum Beispiel wenn es sich um ein Grundstück mit einem Altbestand einer Immobilie handelt, die abgerissen werden soll. In dem Fall müssten allerdings die Abrisskosten in der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden.

Je nachdem kann es sein, dass für die verkehrsmäßige Erschließung gar keine Kosten entstehen, es sind aber auch Summen in der Größenordnung von mehreren zehntausend Euro möglich.

Weitere Nebenkosten:

Des Weiteren ist bei einer Neubebauung die Vermessung des Grundstücks notwendig, in vielen Fällen muss zusätzlich ein Baugrundgutachten erstellt werden. Im Rahmen der Vermessung wird von einem staatlich anerkannten Vermessungsbüro ein amtlicher Lageplan erstellt.

Die Kosten dafür liegen je nach Aufwand und Größe des Grundstücks zwischen 1.000,-€ bis 3.000,-€. Bei sehr großen Grundstücken kann es allerdings auch weit darüber hinaus gehen.

Sollte ein Bodengutachten nicht vorliegen, dann sollte dieses grundsätzlich immer vor dem Kauf eines Grundstücks gemacht werden. Optional können Sie auch ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag verankern, so dass bei einer deutlich aufwändigeren Gründung oder einer Unbebaubarkeit der Kauf rückabgewickelt werden kann.

Die Preise für ein Bodengutachten liegen je nach Aufwand zwischen 500,- bis 1.000,-€.

Mögliche Altlasten können zusätzliche Kosten verursachen. Dies kann zum Tragen kommen, wenn es sich bei dem Grundstück um eine ehemalige Industriebrache handelt, wo ein Bodenaustausch notwendig wird.

Sollten bei Erdarbeiten alte Munitionsreste oder Fliegerbomben entdeckt werden, dann muss der Grundstückseigentümer die Kosten für die Suche und die Freilegung übernehmen. Die Kosten für die Entschärfung, die Bergung, den Abtransport und die Entsorgung trägt der Staat.

Dadurch, dass die Erschließungskosten von sehr vielen individuellen Faktoren abhängen, kann hinsichtlich der Gesamtkosten keine Pauschalaussage getroffen werden. überschlägig kann mit einer Größenordnung zwischen 10.000,-€ bis 15.000,-€ gerechnet werden.

Unberührt davon sind Sonderfaktoren wie überdurchschnittlich Kosten für die verkehrsmäßige Erschließung, zusätzlicher Aufwand für die Gründung des Bodens, Altlasten sowie mögliche Abrisskosten.

Tipp! Erschließungskosten können im Rahmen der Modernisierungsleistung von der Steuer abgesetzt werden.

Sollte ein Grundstück nach dem Kauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist wieder verkauft werden, dann muss ein möglicher Gewinn mit dem privaten Steuersatz versteuert werden. Allerdings unterliegt nur Differenz vom Kaufpreis zum Verkaufspreis der Versteuerung.
Die Spekulationssteuer wurde eingeführt, um dem Spekulantentum im Grundstücksbereich entgegenzuwirken.

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Verkauf eines Grundstücks errechnet sich wie folgt - Berechnung anhand eines Beispiels:

Berechnungsbeispiel:

Verkaufspreis Grundstück	250.000,- €
Anschaffungskosten	-200.000,- €
Zu versteuernder Gewinn	= 50.000,- €
Persönlicher Steuersatz	40%
Zu zahlende Steuer	20.000,- €

Durch die Inanspruchnahme unserer Dienstleistung entstehen Ihnen keinerlei Kosten!

• Wir beraten Sie umfassend und erstellen die professionelle Bewertung Ihres Grundstücks.
• Wir holen alle Unterlagen bei den Ämtern für Sie ein.
• Wir vermarkten Ihr Grundstück optimal und professionell.
• Wir übernehmen die komplette Verkaufsabwicklung für Sie!

Sie gehen also kein Risiko ein!
Wir freuen uns auf eine gemeinsame und erfolgreiche Zusammenarbeit mit Ihnen!.

Nein, wir kümmern uns um die komplette Vermarktungs- und Verkaufsabwicklung! Wir holen alle notwendigen Objektunterlagen (z.B. Grundbuchblatt, Auszüge aus Katastern und Baulastverzeichnissen, etc.) für Sie ein. Wir erstellen das Exposé und kümmern uns darum, dass Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.

Die Besichtigungstermine übernehmen wir selbstverständlich ebenfalls für Sie. Sobald der passende Käufer gefunden ist, wird der Kontakt zu Ihnen hergestellt. Um die Preisverhandlung kümmern wir uns und auch die Koordination vom Notartermin übernehmen wir auf Wunsch gerne für Sie.